Идет загрузка...

Быстрый поиск

1. Категория
2. Цена
От:
до:
3. Округ (обновить)
Детальный поиск
Назад

Новости Литвы и ЕС

2013-03-25Скользкие сделки, часть 2
Цена договора, несовершеннолетние собственники, продажа с долгом, отмена сделок, долги по коммунальным платежам, основные формы договоров купли-продажи недвижимого имущества в Литве. Налоги при продажах недвижимости. Не зарегистрированное окончание строительства...

Относительно нотариального договора следует учесть еще так же такой момент, что расходы по сделке распределяются по решению сторон.

 

В договоре можно указать, что их оплачивает продавец, или наоборот покупатель, или даже можно распределить поровну. Здесь как договорятся стороны. Но учитывайте то, что если продавец во время торга и согласования цены Вам говорит, что такая - то сумма окончательная, но расходы согласен оплатить он, то подразумевается та сумма, которую он хочет получить по итогу. Из этой суммы продавец может иметь обязательства и по нотариальным расходам и по оплате процентов посреднику и погашение последних платежей по коммунальным услугам. В нотариальном договоре может быть указана только сумма стоимости квартиры минус эти расходы. Если для Вас принципиально, что бы в договоре фигурировала вся сумма, которую Вы отдаете продавцу до копейки, тогда сообщайте это заранее и нотариус пропишет, что в данную цену договора входят и такие-то расходы (например, те же нотариальные). В обычных случаях нотариальные расходы в цену, указанную в договоре не вписываются. Но стороны заблаговременно могут указать любые детали - как по форме расчета, срокам, условиям (в рамках закона). Т.е. Вы может дать уточнения не только по сумме договора, но и по ее распределению - например, какая то часть суммы оплата работы посредника, это можно при желании указать (нужно основание, договор с посредником), указать, что квартира продается с мебелью и цена указана с мебелью. По согласию, можно так же приложить сразу к договору опись (если опись мебели не прикладывается к договору, то она должна быть с актом приема-передачи). Можно отметить, что конкретная сумма от цены договора должна пойти на уплату коммунальных платежей, за какой-то период, если Вы так договорились. И прочие нюансы. Вообще, говоря, о цене договора, то от нее, по сути, зависят нотариальные расходы. Цену договора стороны могут назначать самостоятельно (если конечно в сделке не участвует третья сторона - банк, тогда в договоре не может фигурировать цена меньше той, что назначил банк).

 

В нотариальном договоре будет указана и прописана та цена, которую укажут стороны. Однако, увлекаться в не разумном занижении или завышением не стоит, ведь любой повод «не справедливой» сделки может стать основанием для отмены договора в последствии. На практике это единичные случаи. Нотариусы в Литве материально ответственны по сделкам, поэтому очень осторожно и предвзято относятся к заключению сомнительных сделок. Даже более того, если у нотариуса есть сомнения, но обе стороны утверждают, что все в порядке - сделка может не состояться. Если нотариус в Литве заверил сделку с недвижимостью, значит в 99% случаев все чисто, законно и хорошо.

Так, что в разумных пределах стороны могут выдвигать свои условия и требования относительно сделки, сроков для расчетов, освобождения помещений, цены договора и прочих условностей.

 

Что касается выселения продавцов и освобождения недвижимости, то по договору купли-продажи, возможно, указать, что продавец обязуется освободить помещение в такой- то срок... Срок согласовывается сторонами. Оставить помещение в таком - то виде и т.д. Если продавцы освободили помещение до сделки, тогда в нотариальном договоре указывается, что одна сторона передала другой ключи и претензий друг к другу не имеют.

 

Стоит упомянуть еще один момент, которого боятся многие - когда недвижимое имущество в регистре числится на несовершеннолетнем лице. Такое бывает и если это оформлено в регистре, то значит, способ отчуждения был абсолютно законным (это могло быть наследство, подарок или даже договор купли-продажи, но по согласию обоих родителей). Так, что сомневаться в праве собственности, зафиксированном в регистре, не стоит. А вот что бы продать это имущество опекуну потребуется в обязательном порядке разрешение суда, и в 99% из 100, если суд даст согласие так же обяжет все деньги, полученные за недвижимое имущество положить на счет в банке, открытый на имя несовершеннолетнего владельца. И вот здесь очень внимательно отнеситесь к цене договора. Т.к. цена продажи недвижимого имущества в таком случае не должна быть меньше цены, указанной в выписке из центра регистров. Бдительный нотариус обратит на это внимание, т.к. если цена будет слишком маленькой, в случае с несовершеннолетним владельцем сделку может аннулировать прокурор по правам несовершеннолетних. Если все условия в подобной ситуации выполнены чисто (справка из суда, деньги на счет, нормальная цена договора), то бояться за совершение подобных сделок не стоит.

 

И последнее к чему мы обратимся в данном обзоре - это еще раз о форме нотариального договора купли-продажи недвижимого имущества и расчетах по нему. Если попробовать классифицировать самые распространенные в Литве, то можно выделить три формы, которые привязаны к расчету:

 

1. Договор он же акт приема-передачи при полном расчете. Расчет может быть любой формы, но он должен произойти или до сделки или в тот же день. Подавать документы в центр регистров можно сразу в тот же день.

 

2. Договор с отсрочкой платежа. Заключается сделка, по которой указываются сроки и формы полного расчета, а право собственности переходит уже к покупателю с момента подписания акта приема-передачи после полного расчета. Акт приема передачи стороны могут подписать между собой самостоятельно, но расчет в данном случае должен подтвердить нотариус. Именно по этой причине обычно сразу идут к нотариусу, и все документы оформляют в нотариальной форме. Только после подтверждения расчета и подписания акта приема-передачи недвижимость можно зарегистрировать в центре регистров.

 

3. Договор купли-продажи с долговым обязательством по выплате или выплатам всех необходимых сумм за недвижимость в течение указанного сторонами срока. Сделка оформляется с актом приема-передачи, право собственности передается сразу, можно зарегистрировать в регистре, но до полного расчета и его подтверждения в регистре будет стоять отметка задолженности. Очень часто покупатели беспокоятся о том, что будет, если вдруг продавец откажется подтверждать расчет? В таком случае законом предусмотрено, что покупатель имеет право обратиться в нотариальную палату с банковской квитанцией и там не зависимо от действий продавца на основании подписанного договора в принудительном порядке завершат сделку и дадут добро на переход прав собственности и регистрацию недвижимости. В нашей практике таких прецедентов не было, сделку стороны благополучно заканчивают всегда добровольно. В свою очередь продавец застрахован тоже - если покупатель откажется рассчитываться в течение указанного в договоре срока, то сделку можно аннулировать.

 

Когда оформляется сделка с долговым обязательством, то подразумевается, что продавец передает полностью в собственность недвижимость, но для расчета предоставляет определенное время. Право собственности передается сразу, но в регистре при этом будет стоять отметка о долге. Если в течение указанных в договоре сроков покупатель не рассчитывается, то по договору на него ложатся обременения в виде пени. Аннулировать подобную сделку уже можно будет только через суд (если, к примеру, покупатель так и не рассчитался). Полный расчет по такой сделке должен быть подтвержден продавцом в письменном виде и заверен нотариально.

 

Подобного рода сделки удобны тем, что акт приема-передачи оформляется сразу. Этот вариант выгоден для покупателя, но не очень выгоден для продавца. Однако если покупатель уверен в своей платежеспособности на все 100%, то может гарантировать продавцу по договору, в случае отсутствия расчета, возможность аннулировать сделку в течение договоренного сторонами срока, а так же оставить полученные ранее по договору тем самым себе в собственность. Таким образом, у продавца есть гарантия, а покупатель получает не большую отсрочку платежа, получив сразу собственность на недвижимость. Не ждите, что все продавцы согласятся на такое, однако в отдельных случаях этот способ может быть сторонам весьма полезен.

 

В каких случаях сделка грозит отменой?

 

Вообще нотариусы в Литве ответственны по сделкам и стараются следить, чтобы ни возникало поводов для отмены сделки. Однако все-таки стоит учитывать перечень фактов, которые могут послужить для аннулирования сделки, если ее кто-то обжалует.

 

1. Не адекватные или не реальные суммы сделок. Чересчур завышенные или чересчур заниженные суммы нарочно, или же попытка купить по цене в сотни раз ниже рыночной (т.е. ввести продавца в заблуждение), или наоборот попытаться продать за цену, которая в сотни раз отличается от реальности в большую сторону... Все это поводы для последующей отмены при обжаловании.

 

2. Продажа или покупка недвижимости, оформленной на несовершеннолетних лиц должна быть под особым вниманием, т.к. во-первых, должно быть разрешение суда на продажу, во вторых, лучше, если деньги пойдут безналичным переводом, а в третьих, сумма сделки должна быть не меньше средней рыночной. Отсутствие любого из перечисленных условий может быть угрозой, прокурор по правам несовершеннолетних сочтет такую сделку несправедливой и подаст на ее аннулирование.

 

3. Если за Вас рассчитываются третьи лица - лучше, если будет указана четкая взаимосвязь между этими лицами (по договору, доверенности или любые другие документы). Особенно это касается оффшорных предприятий - т.к. деньги, поступившие от юридического лица в расчет за физическое лицо, без подтверждений взаимосвязи этих лиц могут привести если не к отмене сделки, то необходимости вернуть суммы юридическому лицу при обжаловании.

 

4. Что касается нашумевших дел по Паланге об отмене прокурорами сделок с земельными участками, то здесь ситуация совершенно особенная. Нет такого закона, который бы запрещал юридическому лицу, не зависимо о его учредителя, иметь недвижимое имущество на балансе. Да и ряд голландских фермерских предприятий в Литве, которые, владеют целыми гектарами - явное тому доказательство. Но, изначально весь сыр бор закрутился вокруг одной из риэлтерских фирм, которую просто напросто обманули иностранные покупатели, договорившись на покупку земли, вышли напрямую к продавцу и заключили сделку без уплаты каких либо комиссионных посреднику. Посредник подал на стороны в суд, и понеслось... Когда дошло дело до верховного суда, то там вопрос вообще обернулся другой стороной - суд присяжных обратил свое внимание на фиктивность созданного предприятия, которое было сделано только для того, что бы купить землю во время действующего запрета на продажу иностранцам. Мораторий хоть и временный, однако, пик спора пришелся как раз на время выполнения программы по реституции, по обязательствам Литвы перед ЕС. Вот и решил суд принять решение, что, мол, изначально сделка была с целью обойти законодательство, а значит, нужно такую сделку аннулировать вовсе. Что, собственно было и сделано. А за этой сделкой местные прокуроры подняли вопрос еще по похожим таким же восьми. Призвали к ответственности всех участников дела, в том числе и нотариусов. И теперь данный спор еще продолжается. Ведь с одной стороны нет закона запрещающего такие действия, а с другой - есть факт фиктивности, который очевиден при пустом юридическом лице. Хотя, конечно же, кто докажет и то, что это юридическое лицо не собиралось продолжать свои инвестиции в случае нормального развития событий...???

 

Вопрос по данному делу еще не закрыт, да и близится 30е апреля, когда собственно придет пора принимать решения разрешить ли иностранцам покупать землю в собственность или оставить запрет...

В любом случае учитывайте, что если Ваше юридическое лицо, работающее или действующее, то отменить сделку подобного характера сложно - ведь нет причин.

 

Если земля оформлена на доверенное лицо - потрудитесь сделать договор безвозмездного пользования или аренды и зарегистрировать в регистре.

 

Если же предприятие пустое, фиктивное, директор на нулевой ставке, то для каких бы целей оно не существовало - скупить землю или получить ВНЖ, если оно не заработает, то рано или поздно «хитрая» идея потерпит фиаско, т.к. чем дальше, тем тщательней эти вопросы в Литве отслеживаются. Если уж задумали держать на нулевом балансе фирму - берите тогда в акционеры литовцев, тогда спокойней будет.

 

5. Проверяйте согласия супругов на продажу, сособственников, и очередность права приобретения. Вообще все это задача нотариуса, и в 98 случаях они это делают, но все же не поленитесь хотя бы спросить, был ли уточнен этот факт.

 

Особое внимание хотим обратить на коммунальные долги при покупке недвижимого имущества.

 

Вообще зачастую в договоре купли-продажи прописывается, что всплывающие долги остаются за продавцом. Но, в реальности дело обстоит так, что когда Вы пойдете заключать с поставщиками договора, то половина может просто отказать Вам в предоставлении услуг пока не погасят скрытый долг. И тогда придется доказывать очень долго кто и чего должен и по какой причине. Крайне не приятная процедура. По этому, возьмите себе на вооружение, что в идеальном варианте для покупателя будет так - если продавец РАЗОРВЕТ договора с поставщиками услуг до сделки. Тогда соответственно будет понятно о существовании всех его долгов и обязанностей, которые точно не повиснут на Вас нервотрепкой.

 

Если договора разорвать не получается по каким либо причинам, то нужно списать последние показания счетчиков и попытаться проверить самому наличие долга (всегда можно позвонить в справочную любой службы и там дадут подробную информацию по наличию долга или последних показаний). Просить пусть продавец предоставляет на сделку квитанции об оплате. И самое главное не верьте на слово, что все будет сделано за день. Далеко не всегда такое возможно, т.к. в первую очередь и электросети и газовщики делают перед подписанием новых договоров контрольную проверку, и иногда они с этой проверкой приходят не через день после вызова, а через неделю, а то и месяц. Так, что если ситуация не ясна до сделки - вероятность сюрпризов остается.

 

А так же при возможности забирайте полностью дело на квартиру, каким бы оно старым, потрепанным и незначительным не выглядело - там все-таки план и возможно информация о строительных материалах, а это все когда-никогда может Вам пригодиться в тех или иных случаях.

 

Теперь хотелось бы отметить интересный факт о недвижимости в Литве - не все объекты, которые выглядят законченными, являются таковыми по документам.

Когда продавцы первичной недвижимости имеют полномочия продавать недвижимость от 65% завершенности по документам это один вопрос, строящийся объект, квартиры могут быть без отделки вовсе, или с частичной отделкой (процентность сдачи объекта Вы можете увидеть в выписке на недвижимость, в образце смотрите пункт 2. подпункт Baigtumas (завершенность)).

 

Чтобы иметь возможность продать объект, ему должен быть присвоен номер в центре регистров. Зарегистрировать по сути можно как фундамент, так и сдать коробку с крышей без окон и дверей, так и здание уже готовое, но имеющее помещения без отделки, но объекту в любом случае должен быть присвоен уникальный номер. Если у объекта нет уникального номера, на него можно подписать только предварительный договор, на условиях, не запрещенных законодательством. Конечно же, такое практикуется при покупках и резервациях в строящемся доме или проекте. Здесь уже юристы каждого конкретного продавца трудятся над составлением условий будущего контракта.

 

И некоторые продавцы изначально не собираются заниматься окончательно сдачей объекта, о чем собственно честно прописывают в договоре. Таким образом, Вы должны внимательно изучить договор задатка, если там имеются подобные оговорки, то нужно понимать, что, по сути, окончательную сдачу объекта придется организовывать собственными силами... Ну, или как некоторые продавцы убеждают, что формируется община у дома, и она занимается этими делами. Покупать такой объект или нет дело личное. Я не могу Вам дать каких-то юридических фактов, что подобная сделка может Вам принести проблемы в будущем, ведь как говорят местные - есть даже свои плюсы в виде отсутствия налогов. Каких-то санкций о содержании недвижимости, которая по факту закончена, но окончание не зарегистрировано - пока не существует. Единственное сразу, о чем стоит упомянуть - получающие визы на основании недвижимости и рассчитывающие на прописку - должны думать над этим заранее, т.к. для первого случая незавершенное строительство будет явным поводом, чтобы придраться, а для второго случая тоже проблематичным вопросом. На дальнейшую продажу содержание в собственности незавершенного строительства тоже может иметь свое влияние, т.к. далеко не все соглашаются экспериментировать...

С другой стороны, как правило, продавцы подобных объектов предлагают по более лояльные цены на рынке.

 

Если, например, Вы купили не завершенное строительство, а потом все таки сдали его в регистр и зарегистрировали окончание, т.е. 100% завершенность, то Вы должны знать, что продавая такую, например, квартиру за большую цену, нежели покупали, выдержав в собственности менее двух лет от даты сдачи ее как 100% завершенность - должны будете заплатить 21% НДС от разницы между суммами покупки и продажи, как физические лица, так и юридические. Физические лица регистрируются в налоговой по данному вопросу отдельно, а юридические, если даже не плательщик НДС, продавая такую недвижимость - автоматически становится НДС плательщиком, плюс налог на прибыль 15% (опять таки считается на разницу сумм). Такой налог, собственновсе лица в Литве платят при продаже любой недвижимости, которую не выдержали в собственности пять лет (до 2010 года нужно было выдержать в собственности три года, чтобы не платить налогов на прибыль, а по нововведениям - 5 лет). Если недвижимость продается за цену приобретения, то соответственно такая сделка налогами не облагается.

 

Касательно налогообложения стоит отметить так же еще интересный факт о старых помещениях.

Если ремонт помещения повышает стоимость на 50% и более от стоимости самого помещения, и такая недвижимость продается, не выдержав в собственности 2 года, то на образовавшийся доход более 155 000 литов -физические или юридические лица должны уплатить 21% НДС от разницы сумм покупки и продажи. И соответственноплюс 15% налог на прибыль (налог на прибыль будет насчитываться в любом случае пока не пройдет 5 лет выдержки в собственности).

 

Сразу по ходу затронутой темы оговорюсь, что для физических так же предусмотрены некоторые программы лояльности на предмет продажи новой недвижимости не выдержанной в собственности 2 года (подразумевается от срока сдачи ее в центре регистров, речь идет именно о новом строительстве или зарегистрированном от не давнего времени как 100%). Если лицо продает недвижимость, где было задекларировано его место жительство, а после продажи покупает другую недвижимость и там декларирует свое место жительство, то налог на прибыль в таком случае не начисляется.

 

Из налоговой консультации такая же информация поступала относительно и иностранных граждан. Мол, если иностранец продает не выдержанную (до 5 лет) в собственности недвижимость, но покупает другую в Литве или странах ЕС, то налогов платить не придется.

 

Хотя, на ряд возникших вопросов нам так же дали такую информацию, что по сути, есликупля-продажабыла одноразовой, то никто за иностранцем вообще не будет гоняться с требованием заплатить налоги, т.к. по сути, нет у него ни кода налогоплательщика (если это не резидент) и никаким другим образом в налоговой он не зарегистрирован.

 

С новым строительством относительно все понятно. Если Вы покупаете квартиру без отделки, то в регистре будет по любому от 65 до 97% в зависимости от состояния помещения. Если покупаете с отделкой - не факт, что окончание зарегистрировано в регистре - Вы его должны проверить по выписке. Прежде чем подписывать авансовый договор - узнать, в каком состоянии документы на Вашу недвижимость и понять соглашаетесь ли Вы с предоставленными Вам фактами.

 

Но к Вашему большому удивлению Вы можете так же обнаружить объекты десятилетней давности, у которых документы с показателем все еще 87%. Хотя при осмотре все будет идеальным.Зарегистрировать окончание такого объекта, как правило, очень сложно самостоятельно, т.к. потребуется проектная документация и прочие документы, которые не понятно где и у кого искать. С такой формой собственности нужно, наверное, только смириться. Больше всего в Литве таких объектов в Паланге. Так, что имейте в виду. Это ни хорошо, ни плохо на данном этапе времени, но если визовый вопрос для Вас актуален, то, скорее всего такой объект лучше не покупать, т.к. шансов получить визу по не законченному строительству - мало. Видите ли, двусторонние договора указывают, что недвижимость должна быть пригодной для проживания... А кто там, в консульских отделах будет разбираться с Вами, сделан у вас ремонт или нет, смотрят выписку, которую дал регистр, и принимают решение на основании печатных данных.

 

Что касается визовых вопросов, то стоит затронуть немного эту тему отдельно. В курортных городах часто можно столкнуться с недвижимостью, у которой назначение "апартаменты", "для отдыха", "другое", "коммерческое". Имейте в виду сразу момент с налогообложением, в данном случае, какой-то ежегодный налог будети о нем нужно уточнять у продавца. Что касается дальнейшего получение виз на основании владения недвижимостью, то нет закона или правового акта запрещающего выдавать визы, если недвижимость не имеет статуса "жилой" по документам. Я хочу отметить, что в двусторонних договорах чаще фигурирует фраза "недвижимости пригодной для проживания". Но в реальности поговаривают, что в консульских отделах через раз придираются к статусу, и как бы это остается поводом для урезания сроков визы. Так, что если Ваш Шенген зависит только от Литвы, имейте эти формальности в виду.

 

То же самое касается площади жилых помещений - действительно должно быть 14 кв.м. на каждого соискателя визы, в том числе и несовершеннолетние дети, действительно все совершеннолетние члены, ходатайствующие о выдачи виз, должны быть оформлены в собственники. У кого семьи - дети и супруги могут не обязательно фигурировать в выписке (это уже зависит от специфики нотариального договора и кто был на сделке лично), но тогда в выписке будет значиться - семейная собственность и все члены семьи (несовершеннолетние дети и супруга или супруг) смогут заявлять на получение визы, приложив к анкете свидетельство о браке или свидетельство о рождении.Но, я хочу обратить Ваше внимание, что пресловутые 14 кв.м. - все-таки ПОЛЕЗНОЙ площади (смотрите по выписке naudingo plotas). Ни общей, ни жилой, а ВО ВСЕХ КОНСУЛЬСКИХ отделах смотрят именно на полезную площадь. Полезная площадь это площадь, которая входит в отепленные стеныпо регламенту. Иногда она совпадает с общей, иногда в общую учитываются балконы или террасы и тогда полезная площадь жилого помещения уже значительно отличается от общей.

 

Если для Вас принципиально оформление в сособственники несовершеннолетних детей, то просите об этом нотариуса отдельно. При наличии согласия обоих родителей такая процедура возможна.

 

У квартир в многоквартирных домах в Литве зачастую нет привязки к земельным участкам. Но все большее количество новых домов застраиваются на частной земле, которую делят в собственность между жильцами. Таким образом, на данном этапе для иностранцев проблематично купить подобную квартиру. Некоторые разумные организации создают общину на дом, и участок записывают на общину. Община в Литве налогов не платит, и нет необходимости распределять землю между покупателями квартир. Другие предприятия продавцы для иностранцев предлагают подержать землю в собственности с договором пользования и обязательством переоформления, когда разрешит законодательство. В иных же случаях придется прибегнуть только к услугам посредников - физических или юридических лиц, которые эту самую часть земельного участка смогут подержать в собственности до времени разрешения вопросов с землей для иностранцев. В таких случаях оформляется договор безвозмездного пользования в регистре, где в выписке на землю будут фигурировать все данные пользователей.

Новости в мире